전세는 큰돈이 한 번에 묶이는 계약입니다. 그런데 사고 대부분은 특별한 수법이 아니라 기본 확인을 건너뛴 데서 발생합니다. 순서대로 짚기만 해도 위험이 크게 줄어듭니다.
가장 먼저 등기부등본을 직접 발급받아야 합니다. 중개사가 보여 주는 것을 믿기보다 대법원 인터넷등기소에서 본인이 소액 수수료를 내고 최신본을 떼는 것이 확실합니다. 볼 곳은 두 군데입니다. 갑구에서 소유자가 계약 상대와 일치하는지, 을구에서 근저당권·전세권·가압류가 얼마나 잡혀 있는지를 봅니다.
근저당이 있다면 그 채권최고액과 내 보증금을 합친 금액이 집 시세에 비해 얼마나 되는지 계산해야 합니다. 경매로 넘어갔을 때 앞선 채권이 먼저 배당되고 남은 것에서 내 보증금을 받게 되기 때문입니다. 시세는 광고가가 아니라 국토교통부 실거래가로 확인하세요.
건축물대장도 확인 대상입니다. 정부24에서 발급받아 위반건축물 여부, 실제 용도가 주택이 맞는지를 봅니다. 근린생활시설을 주택처럼 쓰는 경우 전입신고나 보증보험에서 문제가 생길 수 있습니다.
계약 상대가 등기부상 소유자 본인인지 신분증으로 확인합니다. 대리인이 나온다면 인감증명서가 첨부된 위임장을 확인해야 하고, 보증금은 반드시 소유자 명의 계좌로 보내야 합니다.
특약에 넣어 두면 좋은 것들이 있습니다. 잔금일까지 새로운 근저당을 설정하지 않는다는 조항, 위반 시 계약을 해제하고 보증금을 반환한다는 조항 등입니다. 구두 약속은 나중에 아무 힘이 없습니다.
잔금을 치르고 이사한 날, 전입신고와 확정일자를 같은 날 처리해야 합니다. 전입신고와 실제 거주로 대항력이 생기고, 확정일자로 우선변제권이 생깁니다. 이 두 가지가 갖춰져야 집이 경매로 넘어가도 순위에 따라 보증금을 돌려받을 수 있습니다. 대항력은 신고한 날의 다음 날 0시부터 발생하므로 하루라도 미루면 그만큼 위험합니다.
추가로 전세보증금 반환보증 가입을 검토하세요. HUG나 SGI 등에서 운영하며, 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 보증기관이 대신 지급합니다. 다만 집의 상태와 선순위 채권 규모에 따라 가입이 거절될 수 있는데, 가입이 안 되는 집이라면 그 자체가 위험 신호로 보는 편이 맞습니다. 그래서 계약 전에 가입 가능 여부를 먼저 확인하는 것이 좋습니다.